房地产行业:偿债能力尚好 业绩增长无虞
业绩增速有所放缓,但单季度增速仍具备比较优势
我们统计的房地产板块上市公司营业收入同增15.94%,净利润同增16.58%;虽然增速较二季度有所放缓,但在与23个行业的比较中却排位居前(均排名第8位),其中营业收入同比增速排名较二季度提升8位,归属母公司股东的净利润同比增速排名较二季度提升1位,比较优势显现。
实际销售增速好于报表数字,龙头公司更胜一筹
我们通过营业收入和预收款变化计算出的"推算销售额"显示,全板块前三季销售收入同增23%,好于报表披露的增速水平。龙头平均销售增速则达到42%,市场占有率也较去年增加0.84个百分点。
扩张意愿弱,拿地支出少,业绩锁定性创历史新高
严厉的调控导致上市公司扩张意愿明显减弱,现金支出快速减少,龙头公司购地金额与销售金额的比值也在40%以下。由于发展商预期趋谨慎,上市公司释放业绩动力不足,龙头公司业绩锁定性达1.84倍,创历史新高。
存货周转放缓,但去化压力仍低于08年,偿债能力尚好
利用推算销售额以及剔除已售在建工程后的"未售存货"测算得出板块及龙头公司目前去化周期分别为1.62年和1.37年,好于08年最困难时期;三季度末,全板块和龙头公司净负债率分别为74%和64%,年初以来呈现板块上升、龙头回落的态势,偿债能力整体表现较好,全板块和龙头公司的货币资金偿债保障倍数达1.09和1.53倍,无明显偿债压力。
维持"攻守有据,守成为上"的观点,推荐龙头公司
综合上述,我们认为①三季报整体超越市场估值所反应的预期(市场估值已低于08年最差时候);②行业集中度提高,龙头占有率提升;③与08相比龙头公司抗周期能力加强,若行业出现新机遇,龙头公司的增长和业绩弹性均值得期待。因此我们维持四季度策略"攻守有据,守成为上"的观点,推荐杠杆低、销售增长明显、业绩锁定性高的龙头地产公司"保招万金"及具有超强资源整合能力、价值被严重低估的世茂、华业。